Jornal O Globo 25/09/2011

Rio de Janeiro, Domingo, 25 de Setembro de 2011 – Ano LXXXVII – Nº28.538 – Edição fechada às 22h47m

Excesso de leis urbanísticas estimula ilegalidade no Rio

Proprietários de oito mil imóveis tentam regularizar obras sem licença

A grande quantidade de leis urbanísticas, além da burocracia e demora para a aprovação de projeto arquitetônicos, tem levado parte dos cariocas a apostar na ilegalidade na hora de ampliar, construir ou fazer pequenas obras em seus imóveis. “A legislação do Rio é uma verdadeira colcha de retalhos, mais complicada do que de outras cidades”, diz o arquiteto Manuel Fiaschi. O secretário de Urbanismo, Sérgio Dias, afirma que, desde 2009, proprietários de oito mil imóveis tentam legalizar suas obras.

 

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Um convite ao “puxadinho”

Excesso de regras leva proprietários a apostar na ilegalidade ao reformar ou construir

O excesso de leis urbanísticas, com restrições dos mais variados tipos, além da burocracia e da demora para a aprovação de projetos arquitetônicos, tem levado proprietários a apostar na ilegalidade na hora de ampliar, construir ou fazer pequenas obras em seus imóveis. Morador de Copacabana, onde acréscimos em coberturas são proibidos, o cirurgião Sérgio Fernando Antas, por exemplos, driblou a lei e ergueu um quarto, uma pequena sala, um banheiro e uma churrasqueira em 2002. Em janeiro deste ano, recebeu uma notificação da prefeitura e teve que pagar R$47 mil para legalizar o “puxadinho” depois de nove anos. Ele não reclama da cobrança, mas não se conforma com o que vê da janela: cada vez mais construções de até cinco andares sendo erguidas no Pavão-Pavãozinho sem qualquer restrição:

- Existe uma lei para lá e outra para cá. Não me incomodo de pagar o que devo para legalizar meu imóvel, mas não entendo por que os donos de coberturas na Zona Sul são proibidos de fazer uma pequena expansão enquanto, na favela, os moradores podem fazer o que bem entendem.

 

Cada bairro tem uma legislação

Reclamação parecida tem Carlos Henrique Farias, morador do Catete que também resolveu expandir sua cobertura. Ele começou a construir sem licença, ciente de que o local não podia ter acréscimo, e teve a obra embargada pela Secretaria de Urbanismo.

- Já estava na fase do acabamento quando houve a proibição. Nesse condomínio, não causa nenhum incômodo a construção de mais um andar. Na favela Tavares Bastos, que é próxima, estão desmatando e erguendo mais andares sem respeitar nada. Isso a prefeitura não vê.

Segundo arquitetos e urbanistas, enquanto a falta de fiscalização leva às irregularidades nas comunidades, na cidade formal o que tem provocado a ilegalidade é o excesso de leis, de restrições, além da demora para obtenção de licenças.

- Aqui tem uma lei para cada lugar. Até 1976, havia uma legislação que dava informações para toda a cidade sobre gabarito, aproveitamento de terreno. Depois viram que isso não dava certo e cada bairro foi ganhando um PEU (Projeto de Estruturação Urbana). Hoje a legislação do Rio é uma verdadeira colcha de retalhos, mais complicada do que a de outras cidades. Como o Rio tem muita beleza natural e histórica, é outra dificuldade. Muitos projetos precisam também da aprovação do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional ( Iphan). O projeto fica um mês na Secretaria de Urbanismo, leva um mês para chegar ao Iphan, mais um mês para ter um parecer e outro para voltar ao Urbanismo.Tem muita gente que não espera, faz a obra e depois tenta resolver – diz o arquiteto Manuel Fiaschi, que abriu uma empresa especializada justamente na legalização de obras.

Em muitos casos, segundo Luís Motta, assessor de urbanismo da vereadora Andréa Gouvêa Vieira (PSDB), o cipoal de leis de sobrepõe num mesmo local, causando conflitos:

- As pessoas ficam sem saber: o que vale? Isso ou aquilo?

Novela por conta disso passou a construtora MDL Realty ao fazer o projeto de um condomínio na Avenida Salvador Allende, na Barra. Para cumprir o artigo 9 do decreto 30.912/09, a construtora criou um lote para destinação comercial ao desmembrar o terreno. Só que, apesar da exigência de haver comércio no condomínio, não existiam parâmetros urbanísticos para edificação comercial no local:

- Apesar de uma lei exigir que houvesse comércio, não havia nenhuma lei que informasse gabarito, taxa de ocupação, índice de aproveitamento. Tivemos que recorrer aos assessores do secretário de Urbanismo, que definiram o que ia valer no local – diz a arquiteta Camila Chacon.

Sem conhecimento técnico e ideia dos trâmites burocráticos que uma construtora é obrigada a enfrentar, a  aposentada Neuza Carneiro de Campos caiu numa irregularidade sem saber. Moradora de um andar alto num prédio da Barra com vista para o mar, ela sofria com o excesso de vento e tinha que secar toda a sala sempre que chovia porque entrava uma enxurrada pela varanda. Decidida a acabar com o incômodo, envidraçou a varanda há 15 anos, seguindo regras do condomínio, que só permitiam vidros claros. Agora, foi um dos 29mil cariocas que receberam uma notificação da Secretaria de Urbanismo para legalizar a varanda. Terá que pagar R$7 mil.

- Resolvi pagar, mas não entendo o motivo. Continua sendo uma varanda, só que protegida do mau tempo. Muita gente entrou na Justiça por achar que não está ilegal e também porque o valor é alto. Mas preferi não me aborrecer – diz ela.

 

Legalização de tempos em tempos

Para o arquiteto Hugo Hamann, um dos fatores que levam os cariocas à ilegalidade é a certeza de que as regras podem ser burladas sem maiores problemas, já que a prefeitura, de tempos em tempos, oferece uma espécie de anistia aos ilegais – a chamada mais valia. Pelo instrumento, é possível legalizar, mediante pagamento, quase tudo o que estiver em desacordo com as regras.

- Se você tem um instrumento que permite legalizar o ilegal, é claro que as pessoas vão contar com isso. A permissividade da mais valia favorece as irregularidades. Se você sabe que é proibido, sabe que as leis são complicadas, mas sabe também que vai conseguir passar por cima delas alguns anos depois, por que vai respeitar as regras? Se a lei fosse inflexível, não haveria ilegalidade – observa.

No último período da mais valia no Rio, que começou em 2009 e foi até janeiro deste ano, cerca de oito mil pessoas deram entrada em pedidos de legalização. A prefeitura emitiu, no caso da legalização de varandas fechadas, 29 mil avisos, mas só 15 mil proprietários deram entradas nos processos para regularizar. Ou seja, quase metade ainda aposta na ilegalidade.

 

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Para a prefeitura, ilegalidade não compensa

Secretário diz que excesso de leis não é desculpa para cair em irregularidade, que dificulta venda e reduz valor de imóvel

A opção de muitos cariocas de construir sem licença e depois esperar pela mais valia para regularizar a obra é uma prática reconhecida pelo secretário de Urbanismo, Sérgio Dias. Ele, no entanto, diz que esse crime não compensa:

- A repetição da mais valia gerava essa prática. Mas agora os valores da mais valia são mais pesados do que antigamente. A conta doeu para quem fez essa opção. Além disso, quem tem o imóvel irregular enfrenta muita dificuldade na hora de vender. Ele perde valor também.

Dias conta que mais de oito mil processos de mais valia deram entrada na Secretaria de Urbanismo entre 2009 e janeiro deste ano. Ele acredita que, em muitos casos, os proprietários cometem a irregularidade por terem sido mal orientados:

- As pessoas não sabem que não podem fechar a varanda, outras apostam que não vão ser descobertas. Dos oito mil processos em análise, 3.500 estão concluídos. A expectativa é que a prefeitura arrecade R$ 400 milhões com a mais valia. As irregularidades mais frequentes foram o fechamento de varanda, os acréscimos em coberturas e os problemas no afastamento exigido de prédios e casas – diz, lembrando que nem tudo é possível regularizar. – A mais valia não altera gabaritos, não é para tudo, mas serve para a grande maioria dos casos.

Apesar de discordar de arquitetos e urbanistas que afirmam que o Rio tem um verdadeiro emaranhado de leis para construir ou reformar, Dias diz ser um absurdo as pessoas que reclamam do excesso de regras preferirem a ilegalidade:

- Cumprir a lei é obrigação do cidadão. O que poderia levar à ilegalidade é o excesso de burocracia, não a legislação. A burocracia é errada: a regra urbanística, não – diz ele, acrescentando que a prefeitura tem tomado uma série de medidas para reduzir o tempo de espera para a aprovação de projetos.

Segundo Dias, há cerca de quatro anos levava-se em média 12 meses para se obter licença para uma obra. Agora, com a informatização dos processos e o treinamento de funcionários, os licenciamentos saem, garante ele, em no máximo um mês:

- Nos casos de obras de grande porte, é ainda mais rápido. Os projetos do programa Minha Casa, Minha Vida têm a licença analisada em dez dias. No Porto também temos essa agilidade. As obras para Copa e as Olimpíadas também.

Segundo a Secretaria de Urbanismo, a agilidade já aparece nas estatísticas: este ano, no primeiro semestre, foram licenciados 2.593.307 metros quadrados para construção, valor 19,8% acima do mesmo período de 2010.

O secretário acredita que, com a aprovação de novos Projetos de Estruturação Urbana (PEUs) – a previsão é que sejam 22 no mandato de Eduardo Paes -, a colcha de retalhos da legislação passe a não existir mais:

- Na Barra você é obrigado a doar parte do terreno para comércio. Isso foi aprovado quando a Barra não tinha muita opção. Hoje não existe mais esse problema, mas a lei continua. É preciso analisar isso.

Licença para pintar fachada levou 4 meses

Demora para obter permissão é uma das queixas de quem é legal

Quem procura seguir as regras precisa se munir de paciência. A artista plástica Mariana Manhães, moradora de uma casa preservada na Urca, teve que, para pintar a fachada e fazer pequenos reparos no imóvel, submeter seu pedido ao Iphan. Ela contratou o arquiteto Manuel Fiaschi para tratar de papelada, que levou quase quatro meses para ficar pronta:

- Quando compramos a casa, havia detalhes da fachada que estavam caindo. Até sair a aprovação, o reboco caiu.

Mariana não reclama do excesso de regras para as casas preservadas ou tombadas – uma forma de mantê-las de pé e com suas características -, mas critica o que chama de “burocracia”:

- Vou querer mexer nos banheiros daqui a algum tempo, mas não sei se precisará de autorização. Eu contratei um arquiteto para legalizar, mas às vezes é tão enrolado que as pessoas fazem sem consultar, do jeito que for. Isso é uma pena.

Na Urca, vizinhos atuam como fiscais de obras

Na Urca, bairro com muitas casas preservadas ou tombadas, os vizinhos ficam, conta Mariana, atentos a qualquer ilegalidade:

- Assim que comecei a obra, veio um vizinho querendo ver a licença. Achei ótimo. As pessoas devem chegar à conclusão de que vale a pena ser legalizado. Eu, por exemplo, tenho desconto no IPTU.

No Humaitá, moradores de um prédio na Rua Maria Eugênia que ganhou varandas – não previstas no projeto original – contrataram um despachante para cuidar do assunto. Foram dois meses até sair a aprovação, prazo que não incomodou os moradores.

- A gente quis fazer de acordo com a lei. Se começasse antes, poderia ser multado, e não há necessidade disso – diz Maria Helena Fuschito, uma das moradoras do imóvel.